Especialistas falaram dos desafios atuais nas negociações em shoppings e alternativas para evitar reajustes muito acima da inflação

A manutenção do reajuste dos aluguéis pelo IGP-M e do 13º aluguel por parte das administradoras de shoppings, desconsiderando a pandemia da Covid-19, tem dificultado a gestão e manutenção das operações de franquias.

Para tratar do assunto, a ABF realizou seu segundo Encontro Jurídico Virtual de 2021 no último dia 11/2. O evento reuniu Renata Rouchou (Casa Bauducco), coordenadora da Comissão de Shopping Centers e Pontos Comerciais, Natan Baril (Baril Advogados), diretor internacional, e Daniel Cerveira (Cerveira Advogados), membro da Comissão.

Conduzido por Maurício Costa (Morse Advogados), coordenador da Comissão de Estudos Jurídicos da entidade, o encontro foi aberto por Sidnei Amendoeira (MMA Advogados), diretor jurídico da ABF. O advogado destacou a iniciativa da ABF, que contratou um parecer jurídico do Prof. Dr. Fábio Ulhoa Coelho, que trata da aplicabilidade do IGP-M e do 13º aluguel nesse momento de excepcionalidade que a pandemia causou. “O objetivo desse parecer foi fornecer a todos os associados uma ferramenta jurídica bastante adequada, com um embasamento jurídico forte, para que cada um possa, junto a seus advogados (…) verificar a adequação do parecer no caso concreto”, explicou.

Renata falou sobre as ações da Comissão de Shoppings nesse período. De acordo com a coordenadora, entre os desafios atuais nas negociações estão a troca de índice para reajuste dos aluguéis, a inserção de uma “trava limite”, que impeça um reajuste muito acima da inflação nesse período de exceção, e em última instância as ações individuais e coletivas.

“O outro desafio é que a pandemia não acabou. Essas novas restrições de pandemia,  que o horário continua limitado, o baixo fluxo de clientes em shoppings, que você só pode atender 40% das pessoas, esses fechamentos temporários que além de todo impacto na venda bruta tem também o impacto de perda de estoque”, afirmou.

Baril lembrou que já houve variação negativa do IGP e isso deve ser observado, assim como algumas questões de jurisprudência pré-pandemia. “O custo total de ocupação (CTO) ficou de 10% a 15% do DRE, quando os locatários passaram a não ter mais receita”, ressaltou. Ainda segundo o especialista, houve CTO que ficou acima de 25%, uma despesa significativa das operações.

O artigo 7º da Lei da Pandemia (em vigor desde o ano passado) estabelece: “Não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário”.

Ao analisá-la, Cerveira afirmou que “nesse momento atual (…), a pandemia gerou a disparada do índice, então não se aplica o artigo 7º para essa nossa discussão”. Para o advogado, a ação da revisão de contrato é o meio ideal para resolver os casos.

Costa alertou que “é preciso separar as ações revisionais do contrato por questões decorrentes da pandemia, pelo aumento do IGP, das ações revisionais de locação”. “Antes de entrar com qualquer ação, vamos ver todas as possibilidades”, defendeu. Ainda segundo o especialista, dependendo do contrato em vigor, pode haver a oportunidade de se ingressar com uma ação revisional da Lei de Locações e inclusive pleitear a fixação de um aluguel provisório, evitando um reajuste, por exemplo, de 23% pelo IGP-M.

Saiba mais:

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• Podcast Fala Franchising: Episódio #09 – ABF contrata Parecer Jurídico para revisão dos contratos de locação

Imagem: ABF/Reprodução