O Covid-19 vem se alastrando de maneira alarmante por todo o mundo. Essa emergência de saúde pública de nível internacional tem imposto fortes restrições à economia.
Esse impacto na economia, levanta uma questão importante: O Covid-19 pode ser considerado um fato de caso fortuito ou força maior para isentar as partes de suas responsabilidades contratuais?
Apesar de ser considerado pela Organização Mundial de Saúde (OMS) como uma pandemia e no Brasil uma emergência de saúde pública de importância internacional, de acordo com a medida provisória 921, de 07 de fevereiro de 2020, foi emitida pelo Ministério da Justiça uma nota Técnica (nº 02/2020 do SENACON-MJ), indicando que o quadro geral de emergência no Brasil ainda não configurava uma situação apta à caracterização generalizada de caso fortuito ou força maior em relação a todos os contratos.
Preocupada com essa questão, a Associação Brasileira de Franchising (ABF) envia esta orientação a todos os seus associados sobre os efeitos do Covid-19 nas relações contratuais.
- Aspectos contratuais gerais
Analisando o posicionamento do governo em conjunto com a legislação brasileira, entende-se que as questões relativas a contratos de locação, deverão ser enfrentadas caso a caso, considerando as regras do Código Civil (como teoria da imprevisão, caso fortuito ou forma maior, boa-fé e a função social).
- Efeitos sobre contratos de locação fora de Shopping Centers
Locações de imóveis fora de shopping centers são usualmente mais simples, envolvendo normalmente apenas um aluguel com valor fixo. Havendo uma retração grave do mercado e, em particular, no mercado específico do lojista-locatário, este deverá demonstrar a redução do seu faturamento, a relevância do respectivo custo no seu orçamento e as condições de outras lojas semelhantes, para depois buscar uma renegociação.
- Efeitos sobre os Contratos de Locação em shopping centers
Para os lojistas cuja atividade foi compulsoriamente paralisada, a força maior se caracteriza e a revisão do contrato (ou, no limite, a sua extinção sem multa), se torna uma possibilidade concreta. Não havendo uma contraprestação efetiva pelo pagamento do aluguel, é razoável que se possa renegociar o seu pagamento ao menos enquanto perdurar essa situação atípica. A negociação pode envolver não só o pagamento do aluguel, mas também, o 13º aluguel, o percentual da associação de lojistas, contribuições condominiais e outras verbas.
Em suma, se houve paralisação compulsória da atividade, sugere-se que o lojista procure a administração do shopping para renegociar o seu aluguel e demais contribuições. Já nos casos em que essa paralisação não ocorreu, sugere-se comprovar a redução de faturamento, visando a demonstrar a inviabilidade de manutenção dos atuais patamares, se for o caso.
- Passo a passo das Negociações
Todos os que pretenderem essa renegociação deverão apresentar os elementos que demonstrem que ela é possível, seguindo alguns passos:
I – Primeiramente, deve buscar atos oficiais do Governo determinando a cessação das atividades ou similares;
II – Após, fazer um levantamento de faturamento dos últimos 03 (três) anos para servir de base comparativa com o faturamento atual;
III – Levantar o faturamento nos últimos 03 (três) meses, demonstrando sua queda desde o surgimento da pandemia;
IV – Preparar um documento, demonstrando ao locador os motivos da queda do faturamento e apresentando sua proposta com base nessa queda de faturamento. Nesse documento devem ser demonstradas a conexão entre a queda do faturamento e a pandemia. Esses efeitos serão mais facilmente demonstrados em estabelecimentos que foram compulsoriamente fechados pelo poder público.
V – Contatar o locador para apresentar sua proposta de negociação;
A Associação Brasileira de Franchising, continuará acompanhando de perto a situação do Covid-19, mantendo seus associados cientes das melhores práticas a serem adotadas.
Atenciosamente,
São Paulo, 19 de março de 2020.
