O presidente Lula sancionou no dia 9 de dezembro parte do Projeto de Lei nº 140/2009, que cuida das locações de imóveis urbanos. A lei entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010.

Embora algumas modificações sejam louváveis, do ponto de vista da rapidez processual, ou porque incorporaram ao texto da lei entendimentos jurisprudenciais antes controvertidos, é evidente que as alterações são manifestamente prejudiciais aos inquilinos, especialmente os não-residenciais.

Cumpre ressaltar que os maiores prejudicados são os pequenos empresários, visto que não possuem estrutura administrativa adequada, poder de barganha junto aos locadores, tampouco informações sobre controle de prazos etc.

Entre outras modificações desfavoráveis aos locatários, seguem as mais graves:

    liminar nas ações de despejo de imóveis comerciais fundada na denúncia vazia (quando o proprietário pede de volta o imóvel sem precisar de justificativa);
    liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, quando o contrato estiver despido de garantia (sem fiador e sem caução);
    redução da possibilidade de purgação da mora nas ações de despejo, seja para imóveis residenciais ou não; e
    possibilidade de despejo no prazo de 30 dias, em caso de não-renovação do contrato pelo juiz em ações renovatórias (proposta de terceiro em melhores condições etc..).  

Com efeito, o último item acima merece destaque, na medida em que coloca em risco os fundos de comércio dos inquilinos, diante do fato de que a lei alterada estabelecia, expressamente, que a retomada da posse pelo locador somente ocorreria em até seis meses do trânsito em julgado da sentença, isto é, após serem esgotados todos os recursos de mérito. Agora, o despejo, na hipótese de não-renovação do contrato em ações renovatórias, dependendo da interpretação dada ao novo texto legal (entendemos que o despejo ainda somente ocorrerá após o trânsito em julgado, porém o novo texto não é claro), poderá ser realizado em 30 dias da sentença de primeira instância.

Última crítica que vale destacar cuida do veto presidencial referente ao ponto do Projeto de Lei que pretendia deixar expresso no texto legal que, uma vez despejado o inquilino no caso de ação renovatória, jamais o mesmo poderia ser reintegrado na posse do imóvel respectivo, restando, somente, discutir eventual indenização em ação própria.

Ora, na prática pouco ou nada tal veto irá refletir positivamente sob a ótica dos locatários, tendo em vista que o recurso delonga em média três anos para julgamento e que, por este motivo, o prejuízo ao fundo de comércio já terá ocorrido (perda da clientela etc.).

Além do mais, será discutível a retomada na posse pelo inquilino nestas situações, quando já estiver estabelecido no local outra pessoa (física ou jurídica), terceira de boa-fé.

Seguem abaixo os pontos mais relevantes:

Inclusão dos incisos VIII e IX no § 1º do art. 59:

Foram incluídas na lei mais 02 (duas) novas possibilidades de liminar, nas ações de despejo, para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente de citação do inquilino e mediante caução (garantia):

(i) despejo fundado na denúncia vazia de imóvel não-residencial, desde que a ação seja proposta em até 30 (trinta) dias do termo final do contrato ou da efetivação da notificação; e

(ii) despejo por falta de pagamento pautado em contrato desprovido de garantia (fiador ou caução) e desde que o locatário não efetue depósito judicial em 15 dias de todo o débito (purgação da mora).

Alteração do parágrafo único do art. 62:

Foi reduzido o número de vezes em que o locatário poderá purgar a mora (eliminar o despejo através do pagamento do débito em juízo) nas ações de despejo por falta de pagamento.

Antes a lei autorizava a purgação da mora 02 (duas) vezes a cada 12 meses. Agora somente haverá 01 (uma) oportunidade a cada 24 meses.

Alteração do inciso V do art. 71:

A lei anterior tornava desnecessária a comprovação de idoneidade do fiador, nas ações renovatórias, quando o indicado era o mesmo do contrato que estava sendo renovado.

A comprovação somente era obrigatória, quando o locador impugnava, com provas, a indicação do fiador. Agora, na petição inicial o locatário, autor da ação renovatória, deverá comprovar a idoneidade do garantidor indicado, seja ou não o mesmo do contrato que pretende ser renovado e independerá de impugnação por parte do locador.

Alteração do Caput  do art. 74:

Este ponto, em nosso entendimento, é o mais preocupante. Anteriormente, o despejo do locatário/inquilino na ação renovatória julgada extinta, sem julgamento do mérito, ou improcedente, só ocorria em até 06 (seis) meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, o despejo será realizado em 30 (trinta) dias da sentença de primeira instância, caso haja pedido na contestação, dependendo da interpretação dada, conforme acima aludido.

Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira*
Sócios do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, com ampla atuação no segmento locação comercial.

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